少子化流行小宅？小心建商沒說的盲點！專家教你，5大買房必看陷阱

少子化流行小宅

有沒錢沒錢，買一戶小宅好過年，變成投資客口中的諺語，往往也是年輕人成家的第一步夢想，但不管是哪一家，那些投資型預售屋都長一個「茂德格局模樣」：一層8戶以上，兩部電梯共用，角間雙面採光3房，中間單面採光2房。

以前市場有所謂的「國泰格局」，多是陽台進出、對住戶來說比較好用；現在有「茂德格局」，興富發、寶佳等建商通通學起來大同小異──2房、客廳沒採光又狹長、衛浴超迷你、開放式廚房、冰箱放在沙發旁邊成為固定標記。

不只這樣，有半數格局的臥室都會壓樑，床頭頭頂有一大根壓迫感十足的粗樑就橫在你頭上，而次臥室小到不行，放雙人床就放不下書桌，放單人床的話衣櫃還得做成開放式、床會剛剛好卡住，要換床單時，床墊得整個站立起來，不然頭尾、左或右都卡著牆壁，樑壓頭、沒開窗戶的暗房⋯⋯以上幾乎是必然。

這麼奇妙的格局，一層又那麼多戶，讓人怎麼好好住？主臥室的床頭離馬桶只有一面牆壁的厚度，翻個身就會到達馬桶，更別提次臥室只能放迷你衣櫃、鞋子只能放電視櫃下方、大樑低到用手摸都摸得到，規劃之荒謬，讓人搖頭這些知名建築師是不是大學沒畢業。

可是，當大家都長一個樣子，當多數建商都這樣蓋房子，你就會以為這可能是「現在流行的格局」，反正少子化、沒打算生小孩，頂客族正好適合？

行家一看就懂格局好壞，一般人看圖面或是看樣品屋，只看到北歐風沙發或華麗的景觀大圖輸出。

銷售人員也會跟著時事說：「反正大家都不生小孩，這一戶就是超大主臥室，次臥室可以規劃超大更衣室，您可以變成開放式櫥櫃，豪宅規格才有的，這裡還可放一整排的開放式鞋櫃，對，就像《慾望城市》凱莉的鞋櫃，然後買幾個愛馬仕包包，就收納在另一面牆壁內的玻璃櫃內⋯⋯。」

對男主人則說：「這裡可以做超大的獨立電競室，你放3個彎曲螢幕都可以，白天看股票，晚上打電動。那種10萬元的電競椅坐起來真的有差，我有認識的朋友在賣，可以打折要不要幫你聯絡？」

如果買方不為所動？那就代表是投資客了，更好，只要告訴他：「小坪數2房很好出租啦！1個月至少租2萬以上，1年就是24萬，10年就是240萬，房貸有房客幫你繳，放著放著頭期款就可以回收，到時房價還會漲一倍，根本就買1戶賺1戶！」

建商沒說的盲點

預售案的小宅樣品屋都做得很美，但有幾個最常見的「遮羞技巧」：

1. 拉高天花板。
2. 放一堆鏡子反射。
3. 衣櫃用開放式的桿子代替、不算牆寬。
4. 沒有鞋櫃或冰箱的容身之地。

讓人猛一看以為空間還算夠用，畢竟誰去看房子會先細數自己有幾件衣服幾雙襪子，來判斷臥室的櫃子是否足夠？

至於鞋櫃，有時小宅真的過小，業務會暗示你可以放在門外，社區可以做統一鞋櫃放在樓梯間，或是隨便說門口有玄關可以放、某一塊夾縫正好可以做到頂的櫃子等等，但實際上只是代表一件事：現實就是沒有鞋櫃的空間。

收納空間是否足夠，絕對不能用猜的，得量尺寸。不然你住起來不好用，未來想轉手可能也會很難賣。

買預售屋，先評估

看完一個預售案，你得想一想這房子是否真的合乎你的居住需求，就算你想投資，你也得想想有沒有人願意住你這間狗窩、以後轉賣時有沒有人想買。以下請你清醒的把你看上的哪間房子、一一套入來想想。

付款與貸款風險

1. 建商分期「超低自備款」，是否只是把頭期款攤到後面？還是要你做假合約超貸，萬一抓到可是要關3年，或是被建商威脅說房子漏水我不修，不然就舉報你。
2. 未來交屋時，銀行能否核貸足額？若核貸不足，要準備補足資金，少則1成多則5成。
3. 建商提供「高成數貸款」是否真的有銀行背書？有沒有寫在合約書內？

房價與總成本

1. 單價是否比周邊行情高，藉由「低自備」的宣傳讓你一時忘記單價其實很驚人？
2. 建商是否將利息、工程款、代墊費用暗藏在後續款項？
3. 你的車位是不是天價？
4. 你的公設比是不是比旁邊的建案高很多？

合約陷阱

1. 合約中是否有「貸款成數不足時，買方須補足差額」的條款？
2. 公司貸款是不是保證一定有，還是有多一句但書，「如買方信用有瑕疵」？
3. 是否允許建商單方面變更付款方式或工程進度？
4. 違約金、退屋條件是否對買方不利？

建商品牌與財務狀況

1. 建商品牌是否有交屋爭議？
2. 建商是否為一案建商？
3. 建商以前的工安意外是否多得嚇人？

市場與轉手性

1. 此案位置、格局、坪數是否具轉手價值？
2. 現在附近是不是很多社區都在拋售？
3. 附近地區今年的成交量變化如何，有大幅下降嗎？

＊本文摘自寫樂文化《自住剛需購屋指南》

責任編輯：陳芊吟
核稿編輯：倪旻勤