美國聯準會有望在3月升息,央行總裁楊金龍日前也鬆口示警,央行將在適當時機升息。對此,專家認為,升息是一定的,而且鐵定會往上緩步調升,想買房的族群有3大重點要注意。

首先,借款人需支付的利息與經濟負擔也會增加,升一碼1年就會多1.4萬支出,因此財務規劃千萬不能太緊繃。再來,申貸銀行應找薪轉戶或有信用往來的銀行,盡量不要使用寬限期,並且把握「33原則」,千萬不要以押身家方式買房,以免影響生活品質。

升一碼,1年多1.4萬支出

自2020年爆發COVID-19疫情後,央行為了穩住市場信心、幫助企業度過難關,宣布降息1碼,但近期受經濟成長率突破6%、海外資金回流、美國聯準會將升息影響,央行2022年升息勢在必行。整體金融利率走揚,而大多數的房貸方案會採浮動利率,因此只要央行升息,房貸利率也會連帶向上,申貸人每月本息攤還金將隨之增加。

上海商業銀行專員表示,以一碼為0.25%,兩碼為0.5%來看,若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分30年期:

若以單一利率1.33%試算,平均每月本息平均攤還金額為3萬3702元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%,則每期房貸金額將增至3萬4897元,每月多了1195元,一年就增加了近1.4萬的支出。

假如房貸利率跟著升2碼、變為1.83%,則每期房貸金額將增至3萬6118元,每月多了2416元,一年就增加近2.9萬的支出。

另外,有些民眾可能害怕利率升上去後很難回頭,而想將房貸合約採取固定利率計息。對此,銀行專員指出,由於目前仍屬低利時代,所以固定式利率幾乎沒什麼銀行有在承辦,也甚少客戶喜歡這樣計息。雖然固定利率可避免央行升息風險,但無法適時反映市場利率,對於民眾而言並不划算。此外,銀行專員也認為,就算今年有升息,應該也只會漲個半碼到1碼的區間,並且緩步上升,民眾採取機動式利率申貸房貸,也會比申請固定式利率划算。

重點一、申貸找薪轉戶,利率更優惠

雖然房價迅速攀高,但有些民眾還是有購屋、換屋的剛性需求,而不動產長期被視為抗通膨標的。假如民眾要在此時買房,銀行專員建議,在挑選銀行承做房貸時,可找薪轉戶、信用卡配合的銀行。申貸至少前1年要有正常與銀行往來紀錄,可以先鎖定某一家銀行,透過申辦信用卡、儲蓄型保單、信貸或車貸等,每期正常繳納貸款,累積往來紀錄,與銀行培養交情。

此外,若為軍公教或高資產族群,且信用紀錄良好,通常銀行給予的利率空間可更優惠。以台銀「築巢優利貸」為例,貸款年利率1.31%,除免收開辦手續費、免收信用查詢費、免收提前清償違約金等優惠條件外,為協助無自用住宅公教員工購屋築巢,特別「不限區域」經評估後最高可貸8.5成,大幅降低購屋自備款成數,並可搭配寬限期最長5年。

重點二、少用寬限期,避免日後壓力大

針對先繳利息、緩繳本金的寬限期,房地產專家張欣民坦言,寬限期屬先甘後苦,雖然現在繳的少,但等到3~5年的寬限期一結束再加上本金,隨著利率上升,利息金額加上本金,每月要繳的房貸金額就會很嚇人。而且政府近期也祭出多項房市管控措施,包括調降部分族群的貸款成數、取消寬限期,可以看得出來即使利率上升,政府打炒房動作並不會因此迅速鬆綁。利息並非決定房市走向的單一因素,持有成本低、資金水位寬鬆、原物料大漲、營建成本飆高等,都是支撐房價居高不墜的原因。除非民眾有把握薪資或資產能在數年有所增值,又或是對於短期投資非常有獲利把握,否則均得謹慎,如果真的超過負擔能力,也可以先暫緩買房這件事。

重點三、揹房貸務必把握「33原則」

張欣民也建議,為了避免升息效應使自己銀彈不足,首購族想買房,在自備款的部分就得要多準備一些,使貸款金額少一點。後續還款準備金要精算,建議行有餘力時可以多還本金,降低負擔,並且在購屋前妥善規劃財務,遵守自備款3成、每月房貸不超過家庭月收入3成的「33原則」,且要注意負債比,像是房貸與其他信貸、車貸等,才不會有無法負擔繳納的風險。

立亥國際(編按:房地產開發商)總經理洪立洲也指出,民眾購屋務必要衡量自身財務狀況並預留空間,財務不能抓到很緊繃,畢竟現在仍處於防疫階段,疫情下變數多,個人工作穩定很重要,若不幸被減薪裁員,房貸就很容易成為壓垮生活的壓力,千萬不可以押身家方式買房,以免影響生活品質,量入為出還是上策。

TIPS:

有些人為了省利息錢,而選擇本金平均攤還。張欣也說,本金攤還前期月繳金額會比較高,負擔較大,適合比較沒有還款壓力的高收入族群。他建議,平時較少理財以及一到月底就成為月光族的人還是選擇本息攤還,將本息一起平均在貸款期間償還,雖然總支出利息會比較多,但每期償還的本利和都一樣,比較方便理財。

*本文獲「591」授權轉載,原文:升息勢在必行 房貸族3大重點一定要知道

責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:易佳蓉