算買屋錢：你可以買多大的房子？
講到算錢，請別跳過，因為你可能在「賭博」，除非有人對你說：隨便挑，爸爸買給你。
有考慮買房的人應該都知道，房子自備款2成，再抓1成的裝潢費。或是買一間全新房屋，最好是一卡皮箱就可以搬進去住，2成自備款搞定一切，萬一需要換新沙發，就回老家找老爸老媽搬救兵。
意思是，很多人喜歡買預售屋，因為「感覺」自備18萬元就有望買一間房，至於其他自備款或尾款，到時回家找家人幫忙湊，不然就看銀行有沒有辦法多貸一點款，甚至期待房價屆時起漲，就賣掉賺一波。但無論如何，錢不會突然生出來，準備好自備款之餘，還得衡量後續的付款能力。
總價的估算
首次買屋請準備：20～30%自備款+70～80%銀貸+10%裝潢及雜支＝110%房屋總價。
如果你已經有一戶，想買第二戶，有可能你需要的是：
50%自備款+50%銀貸+10%裝潢及雜支=110%房屋總價
如果是預售屋，有「代書費、書狀費、管理基金預支費、其餘接管費⋯⋯」一筆約幾十萬的現金要付。而訂金、簽約金、開工款等頭期款付完後，有的幾個月就要付一次工程款，至少交屋前會有一筆幾十、幾百萬（約1成）款項，以及最後的交屋款要付。
全新房屋，則要繳交一筆數萬元的裝潢保證金給管委會，以免工人不小心弄壞公共牆壁之類的。
如果是大坪數或豪宅，或是像桃園這種，意外被銀行列為B級貸款區域的，貸款成數經常只有7成，那麼你的自備款就必須要有3成現金，然後才是裝潢費用。
你可以買多大的房，就要從你手上的現金及每月該準備多少房貸來算，例如：
有200萬現金，扣除50萬裝潢家具雜支費用，你有150萬的自備款，回推7成銀行貸款，你的貸款額度是500萬，所以可以買總價650萬的房子。20年房貸本利和每月大概2萬多，貸40年就大約1.6萬，如果只付寬限期的利息，每月大概6000～7000元。
- 150萬＋500萬房貸＝650萬總價
如果是80%銀貸，你的貸款額度是750萬元，所以可以買總價900萬的房子，房貸本利和每月大概快4萬，如果只付寬限期的利息，每月大概快1萬元。
- 150萬＋750萬房貸＝900萬總價
使用空間的評估
- 房屋總價／需求坪數＝購買單價
抓出房屋的總價，你再想想，你需要買多大的坪數。
比如你想買個二房產品，抓個25坪左右，以總價900萬來計算，這樣回推單價約36萬，也就是這個價格帶的地點較容易買到房子。如果是台北市，大概要找信義區吳興街靠山的巷弄公寓，或新北市多數地區的老公寓；想要中古電梯大樓，那就找沒貼著台北市的第二環地點。其他縣市應該也買得到，還有車位或屋齡年輕一點的可以挑選。
但如果想買間大坪數的透天，台北市應該沒有機會，新北市新店安坑山區倒是有不少，我有朋友為了買大空間而挑選了深坑，只是他得拿市中心老房子來抵押，才能借到足額的貸款。至於其他縣市，地點好或條件好的透天，恐怕都炒到破千萬，在市區只好找中古的單面採光連棟透天，要多花錢裝潢。
以單價評估哪裡可以買
另外一種是以「地區」來回推「能力」，比如板橋一般中古屋抓45萬／坪，換算房屋總價900萬，你可以買20坪的房子。如果太小，那麼就選屋齡老一點的，用40萬／坪來回推900萬的總價，這樣可以買22.5坪，多一個小房間。當你面對開價，可以把能力值再加上25～30%的開價習慣，例如：
- 能力900萬元ｘ130%＝1170萬
比如我個人會抓1120萬的開價，增加大約2成5的總價，來當作找房子的數字。因為不管是建商還是屋主，都會開高殺低。
這樣的總價再七折八扣，通常可以回到900萬元的範圍，所以內心的數字要抓牢，不要隨便被攻破心房，買下超過能力太多的房屋。要知道，寬限期繳款也只有2至5年，而之後你的收入未必會增加。萬一政府喊居住正義又要打房，不管真打假打，有可能寬限期一天都不給，像現在買第二間就不給，現金如果抓太緊繃，你的人生可能會重來。
說到這裡，恐怕多數人算了算，發現自己哪裡也買不起，那麼就該調整購買的坪數大小，不然就是多存幾年錢再來做打算。
再者，如果是看新房子，公設比高達35％上下，實際使用的面積遠不如中古大樓，即使屋齡10年左右也比不上屋齡20年的，近年建商的房子公設比越偷越多，你自己要算清楚，高價買公設，如果你用都不用，意義何在？
＊本文摘自寫樂文化《自住剛需購屋指南》
《自住剛需購屋指南：這才是人住的！20種爛格局大公開，Sway寫給你的買房護身符》
作者： Sway
出版社：寫樂文化
出版日期：2025/10/21
作者簡介
Sway
大學畢業於文化大學土地資源系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某龍頭級房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把它美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》當財經記者，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。接著以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，無論電視台或是網路節目，皆引起很大的震撼，也主持好房網TV《Sway說》、Line頻道節目《理了財知道》，直白辛辣毫無隱瞞。
超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪；被黑心建商、黑心投資客、黑心房仲頻頻癱瘓網站與惡搞頻道、恐嚇走不出大門、找媒體寫不實報導；出了黑心地產書之後，頻頻有人寄存證信函要告我；上了電視說一堆實話，還被建商砸175億買下電視台並強行「被封口｣，成為歷史教材之一。幸而目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊，並繼續努力改善這個世界，以及增加更多個Sway。
責任編輯：陳芊吟
核稿編輯：倪旻勤
