房市熱,價格飆,在「屋主市場」裡想買賣房屋,買方可別光只算頭期款。而屋主賣房也依樣,別忘了還有稅金等「硬成本」。一般來說,房屋交易時,買方要負擔契稅、印花稅以及地政登記規費等稅務,而賣方則是負責土地增值稅以及財產交易所得稅或房地合一稅。此外,地政士指出,雙方可能還有仲介費與履約保證等費用要共同支付,因此建議買方在交易前應先仔細試算,以免存款不足。

買方得預留數十萬元稅金

買房需支付的價金,除了房屋頭期款之外,稅金的部分是多數人會遺漏的。明冠地政士事務所指出,房屋買賣交易中,買方需支付的費用包括契稅、印花稅以及地政登記規費,若是有房屋貸款的話,就得再支付貸款設定登記費。

首先,契稅通常是買方稅務中最大筆的開銷,計算方式為建物核定契價X6%,建物核定契價並非以房屋成交價計算,而是以房屋評定現值為基準。因此,房屋契稅會隨著屋齡遞減,新成屋由於屋齡新,建物核定契價會比起中古屋更高。郭彥廷地政士事務所地政士郭彥廷表示,以雙北來說,常見新成屋的契稅約10至20萬元左右,而中古屋約6至7萬元,老公寓約2至3萬元左右。

而印花稅計算方式則是:(房屋評定現值+土地公告現值)X0.1%計價,約數千至數萬元不等。再來則是登記規費,登記規費指的是在取得房屋時,必須到地政事務所辦理土地及建物移轉登記產生的費用。地政登記規費的計算方式為:(房屋評定現值+土地申報地價)X0.1%,以及書狀費一張80元,加總起來約數千元。最後,明冠地政士事務所提醒,如果房屋還有貸款的話,就得再支付貸款設定登記費,算法為貸款金額X1.2X0.1%,舉例來說,貸款1千萬元,抵押設定登記規費即為1.2萬元。

賣方需留意自住條件享節稅優惠

賣方在售屋後需要負擔的稅務也不少,包括土地增值稅、財產交易所得稅或是房地合一稅。首先,「土地增值稅」的課稅基礎,是每年重新調整的「土地公告現值」,依漲價總數分成20%、30%、40%級距,若是符合自用住宅的條件,則可以享土增稅「一生一次」或是「一生一屋」10%優惠。

另外,還有「財產交易所得稅」或是「房地合一稅」需繳納,根據房屋取得時間而定,若房屋為2016年前取得,則出售房屋需繳交財產交易所得稅,於交易隔年5月併入綜合所得總額結算申報。由於此種算法房屋與土地分別課稅,使得早期就有賣方藉此規避土地增值稅,因此房地合一稅於2016年正式上路。

房地合一稅適用於2016年後取得的房屋,2021年實施的房地合一2.0,更限制土地漲價漲數額上限,嚴格避免逃漏稅。同時為了減少投機客短期炒作,依房屋持有期間調整稅率,分別課徵15至45%不等,不過若是設籍自住滿6年,同樣可享有10%優惠稅率,再加上4百萬元免稅額。

仲介費、履保費用由雙方負擔

買賣房屋雙方除了還須負擔上述稅務之外,還有部分的費用則由雙方共同分擔。首先若是透過仲介交易,就得再額外支付仲介費,一般來說透過仲介成交,最高將收取房屋價金6%的服務費,通常由賣方支付4%,買方支付2%。舉例來說,若是房屋以1千萬元成交,屋主就需付40萬元,而買方則需額外負擔20萬元。

再來則是為了保障交易安全,建議買賣雙方應使用履約保證。一般來說,履約保證的費用是成交總價的萬分之6,由買賣雙方各付一半,舉例來說,總價1000萬元的房屋交易,買賣雙方要各付3千元。最後則是代書費,約1至2萬元,郭彥廷地政士表示,常見北部代書費用由買方負擔,不過南部則是以平分方式共同支付。

Tips:

房屋買賣雙方除了須負擔上述費用之外,還有其他的隱形成本也得留意。像是購買中古屋,若是屋況較差還得再花上百萬元裝修。另外,民眾在跟銀行申辦房貸時,銀行多會要求購買每年約1千元的地震火災保險,保障火災或地震造成房屋(抵押品)損失時,保險公司會優先理賠給銀行,有多餘的理賠金才會回到貸款人身上,也是買房須留意的隱形成本。

*本文獲「591房屋網」授權轉載,原文:拒當房市「韭菜」 買賣房屋這些成本很驚人

責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:李頤欣