財政部於2024年2月16日預告囤房稅2.0稅率基準,7月1日正式實施,並將於2025年5月以新制課徵囤房稅。
本次修法針對全國單一自住房屋,稅率從1.2%調降為1%;非自住住家房屋,稅率則從1.5%~3.6%上調為2%~4.8%,並採全國歸戶、全數累進課徵,將使多屋族、建商繳納更多稅金。財政部估計全國約36萬戶受影響,粗估整體可增新台幣26億元收入。
囤房稅2.0修法重點為何?新制稅率如何計算?哪些族群受影響?本文帶你一次了解。
囤房稅是什麼?
「囤房稅」源自財政部《房屋稅條例》第5條規定,是針對屋主持有的第4戶開始計算的非自住住家,採用差別稅率課稅,向持有多間房屋或空屋的囤房族徵收更多稅金,以降低投資客持有多屋情況,並刺激空房釋出,進入租屋市場。
依據舊制《房屋稅條例》第5條第1項規定,住宅用房屋分為「自住」、「非自住」,依房屋現值課徵差別稅率:
- 自住房屋(登記為本人、配偶、未成年子女)戶數在3戶內,可享優惠稅率1.2%。
- 第4戶起將視為非自住住宅,稅率介於1.5%~3.6%。因囤房稅為地方稅收,可由各地方政府視所有權人持有的房屋戶數訂定差別稅率。
囤房稅2.0是什麼?6大修法重點
「囤房稅2.0」又稱「房屋稅差別稅率2.0方案」,即針對擁有多間房屋且未有效利用者,調高其非自住住家用房屋法定稅率。此次囤房稅2.0修法重點如下:
項目 | 囤房稅舊制法規 | 囤房稅新制法規 |
囤房稅率 | 1.5%~3.6% | 2%~4.8% |
同一人名下之房產的統計方式 | 各縣市分開歸戶 | 全國歸戶 |
地方政府制訂差別稅率 | 「可」制定囤房稅率 | 「必須」制定囤房稅率 |
單一自用住宅持有稅率 | 1.2% | 1% |
出租且申報租賃所得達租金標準的房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
繼承取得共有住家用房屋 | 1.5%~3.6% | 1.5%~2.4% |
建商餘屋持有年限在2年以內者 | 1.5%~3.6% | 2%~3.6% |
囤房稅2.0修法重點1:縣市歸戶改為全國歸戶
舊制囤房稅課稅,採取的是「各縣市歸戶」的方式,如果一家戶單位在台北市、新北市、桃園市、台中市各有1間房產,在每個縣市都可以算「1戶自住」。
囤房稅2.0新制上路後,將改採「全國歸戶」的方式,並以家戶為單位(包含夫妻及未成年子女)做計算。若同一家戶名下在全國共有4間房產,第4戶就會被課徵囤房稅。
如何計算非自用住宅的持有戶數?
囤房稅2.0上路後,如何認定非自住房屋戶數成為關鍵。原則上,只要登記在名下的房地產,不論是位於全國哪一個縣市,總數超過第4戶起就算是「非自用住宅」。
但在財政部擇定辦法與最新配套措施中,明定15大類因有其政策目的或特定原因,不納入囤房稅戶數計算的應稅房屋標準,且不適用差別稅率,即排除適用囤房稅:
- 住家使用的公有房屋
- 經認定的社會住宅
- 符合規定的包租代管
- 具有核發證明文件的勞工宿舍
- 獎勵停車位
- 管委會或避難空間
- 公同共有房屋
- 經許可的長照機構宿舍或可住宿的老人福利機構
- 史蹟及文化景觀
- 促參附屬設施住宅或宿舍
- 不堪居住程度的房屋
- 其他經財政部核定房屋
- 公益團體興建且無償供災區民眾的房屋
- 產業園區內企業租給弱勢員工的住宅
- 法人將房屋進行包租代管
囤房稅2.0修法重點2:稅率上限調至4.8%、採累進課徵
針對持有多間房產,但並非用於自住者,調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。
各地方政府「必須」在2%~4.8%的稅率範圍內訂定囤房稅,並採全數累進,若超過一定戶數,每戶皆採取較高稅率計算。
囤房稅2.0修法重點3:酌降全國單一自住房屋稅率
為鼓勵購屋自住,此次修法酌降全國單一自住房屋(即本人、配偶及未成年子女,全國僅持有1戶,自住使用並辦理戶籍登記者)的持有稅率至1%。但此方案排除各縣市豪宅,若房屋現值在一定金額以上,將維持1.2%稅率。
如果本人、配偶及未成年子女,在全國持有2戶或3戶自住房屋,仍適用稅率1.2%。
囤房稅2.0修法重點4:申報租賃所得可減稅
為鼓勵多屋族將房屋釋出至租賃市場,將非自住住家用房屋出租,並申報租賃所得達租金標準的房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%。
囤房稅2.0修法重點5:繼承非自願共有減稅
為避免繼承非自願共有房屋造成空置的情形,導致房屋未能有效利用,繼承取得共有住家用房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%,以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。
囤房稅2.0修法重點6:提升建商餘屋稅率
為鼓勵建商加速銷售空屋,建商新建住家用房屋持有年限在2年以內者,法定稅率上下限為2%~3.6%;建商餘屋持有年限超過2年以上者,法定稅率上下限為2%~4.8%。
囤房稅2.0計算公式
囤房稅課稅計算方式與房屋稅相同,公式如下:
實際應納稅額 = 房屋課稅現值* x 稅率 x 課稅月數/12
*註:根據財政部公告,房屋課稅現值並不是房屋買賣時的市價,而是政府根據房屋建材種類、耐用年數、附近交通情況、供求概況等,評定出的房屋價值。房屋現值每3年都會被政府重新評定,以最接近當下的市場情況。
通常房屋地段越好、屋齡越新、坪數越大、建材越好,房屋評定現值就越高,所需繳納的房屋稅和囤房稅也就越多。
囤房稅2.0試算範例
囤房稅2.0對於持有自用住宅,或持有一定房產數量的民眾影響有多大,以下進行試算,並比較新舊制應納稅額的差距:
假設王先生在台北市持有1戶自住用房屋,並依規定辦理戶籍登記,以課稅12個月為例,應繳稅額將從3600元降至3000元,共可省下600元。囤房稅試算如下:
戶數 | 縣市 | 房屋現值 | 囤房稅舊制稅率* | 舊制實際應納稅額 | 囤房稅2.0稅率 | 新制實際應納稅額 |
A | 台北市 | 30萬 | 1.2% | 600元 | 1% | 3000元 |
假設陳小姐除了在全台擁有3間自住房屋外,在台北市還持有2戶非自住房屋,以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的直轄市稅率基準為例,這2戶非自住房的應繳稅額,將從13200元增至17600元,須多繳4400元,比原來稅金多了33%。試算如下:
戶數 | 縣市 | 房屋現值 | 囤房稅舊制稅率* | 舊制實際應納稅額 | 囤房稅2.0稅率 | 新制實際應納稅額 |
A | 台北市 | 25萬 | 2.4% | 6000元 | 3.2% | 8000元 |
B | 台北市 | 30萬 | 2.4% | 7200元 | 3.2% | 9600元 |
假設張先生除了在全台擁有3間自住房屋外,還持有5戶非自住房屋,分別在台北市有2戶、新竹市有2戶、台中市有1戶,以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的各縣市對應稅率基準為例,這5戶非自住房的應繳稅額,將從55800元增至77900元,須多繳22100元,比原來稅金多了39%。試算如下:
戶數 | 縣市 | 房屋現值 | 囤房稅舊制稅率* | 舊制實際應納稅額 | 囤房稅2.0稅率 | 新制實際應納稅額 |
A | 台中市 | 20萬 | 2.4% | 4800元 | 4.2% | 8400元 |
B | 新竹市 | 40萬 | 2.4% | 9600元 | 3.8% | 15200元 |
C | 新竹市 | 60萬 | 2.4% | 14400元 | 3.8% | 22800元 |
D | 台北市 | 30萬 | 3.6% | 10800元 | 4.2% | 12600元 |
E | 台北市 | 45萬 | 3.6% | 16200元 | 4.2% | 18900元 |
*註:上述試算提及的縣市,根據舊制囤房稅所制定的非自用住宅差別稅率分別為:台北市「2戶以下每戶2.4%、3戶以上每戶3.6%」、新竹市「5戶以下每戶2.4%」、台中市「4戶以下每戶2.4%」。
哪些人會被囤房稅2.0影響?
囤房稅2.0是針對非自用住宅持有數量加重稅率,首當其衝、會被課徵囤房稅2.0的族群包括:
- 持有多戶房產並出租的房東。
- 非自住供旁系親屬使用。
- 持有大量餘屋的建商。
多屋房東
擁有多間「非自住」房屋的房東,其持有房屋的成本將大幅上升。因而有專家擔心,由於房產持有成本增加,租屋族也可能被轉嫁漲租,遭到池魚之殃。
但政府其實有祭出包租代管獎勵、公益出租人等政策,提供租金補貼和免稅額,鼓勵多屋房東釋出空屋,投入出租市場。
大量餘屋的建商
對於預售屋未賣光的建商來言,持有大量餘屋的壓力將十分巨大。依囤房稅2.0規定,2年內稅率為2.0~3.6%,但若放到5年,將負擔4.8%稅率。此舉是要建商儘速出清餘屋庫存。
另外,在囤房稅2.0上路後,未實施差別稅率的12個縣市,如新北市、基隆市、嘉義縣市等,也須在囤房稅2.0修法通過後,針對「非自住」房屋訂定差別稅率,因此若置產多在這些縣市的多屋族,受到的影響更大。
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誰不受囤房稅2.0影響?反而因此受益
響應政府的公益出租人
將房屋出租後,讓符合房客申請租金補貼,並經主管機關認定的房屋所有人。持有稅率還能從原本的1.5%~3.6%,調降為1.5%~2.4%,全國預計18萬戶受益。
社宅持有者
若把房產提供給政府,符合「包租代管」情況,就符合社會住宅定義,將被排除於囤房稅2.0全國統一歸戶的計算類別中。
自住族
持有3間房地產以下,且全部都用於自住,並由所有權本人、配偶、直系親屬實際居住,也辦理戶籍登記,就不需要擔心。自囤房稅2.0上路後,自住持有稅率從1.5%~3.6%,調降為1.5%~2.4%。
囤房稅2.0稅率基準
2024年2月16日,財政部已公告囤房稅2.0稅率基準,分為「一般房屋」及「建商餘屋」2大類:
一般房屋基準稅率
一般房屋又分為「出租且申報、繼承共有房屋」,採全國22縣市統一稅率基準;及非自住、非出租、非繼承取得的「閒置空屋」,分為直轄市和非直轄市的稅率基準:
戶數 | 稅率 | ||
出租且申報、繼承共有房屋 | 閒置空屋 | ||
直轄市* | 非直轄市* | ||
1戶 | 1.5% | 3.2% | 2.6% |
2戶 | 1.5% | 3.2% | 3.2% |
3~4戶 | 1.5% | 3.8% | 3.2% |
5~6戶 | 2.0% | 4.2% | 3.8% |
7戶以上 | 2.4% | 4.8% | 4.8% |
*註:直轄市包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市;非直轄市包括基隆市、新竹縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、金門縣、連江縣。
建商餘屋基準稅率
建商餘屋依持有年數為調整級距:
持有年數 | 1年以內 | 1~2年 | 2~4年 | 4~5年 | 5年以上 |
稅率 | 2.0% | 2.4% | 3.6% | 4.2% | 4.8% |
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各縣市囤房稅稅率
目前全台有11縣市制定囤房稅的差別稅率,也就是說,未來民眾持有的非自住房屋數量,超過地方政府開徵囤房稅的標準,就要繳納囤房稅。其他各縣市則仍未制定差別稅率。
縣市 | 囤房稅差別稅率* |
台北市 | 2戶以下:2.4% |
新北市(審議中) | 2戶以下:2.4% |
宜蘭縣 | 2戶以下:1.5% |
桃園市 | 5戶以下:2.4% |
新竹市 | 1戶:2.6% |
新竹縣 | 1戶:2.6% |
台中市 | 4戶以下:2.4% |
台南市 | 1戶:1.5% |
高雄市 | 3戶以下:2.4% |
屏東縣 | 2戶以下:1.5% |
連江縣 | 4戶以下:2.0% |
*註:以上稅率資料來源為各縣市政府網站,如有異動以官方最新公告為準。
核稿編輯:陳虹伶