財政部於2024年2月16日預告囤房稅2.0稅率基準,7月1日正式實施,並將於2025年5月以新制課徵囤房稅。

本次修法針對全國單一自住房屋,稅率從1.2%調降為1%;非自住住家房屋,稅率則從1.5%~3.6%上調為2%~4.8%,並採全國歸戶、全數累進課徵,將使多屋族、建商繳納更多稅金。財政部估計全國約36萬戶受影響,粗估整體可增新台幣26億元收入。

囤房稅2.0修法重點為何?新制稅率如何計算?哪些族群受影響?本文帶你一次了解。


囤房稅是什麼?

「囤房稅」源自財政部《房屋稅條例》第5條規定,是針對屋主持有的第4戶開始計算的非自住住家,採用差別稅率課稅,向持有多間房屋或空屋的囤房族徵收更多稅金,以降低投資客持有多屋情況,並刺激空房釋出,進入租屋市場。

依據舊制《房屋稅條例》第5條第1項規定,住宅用房屋分為「自住」、「非自住」,依房屋現值課徵差別稅率:

  • 自住房屋(登記為本人、配偶、未成年子女)戶數在3戶內,可享優惠稅率1.2%。
  • 第4戶起將視為非自住住宅,稅率介於1.5%~3.6%。因囤房稅為地方稅收,可由各地方政府視所有權人持有的房屋戶數訂定差別稅率。

囤房稅2.0是什麼?6大修法重點

「囤房稅2.0」又稱「房屋稅差別稅率2.0方案」,即針對擁有多間房屋且未有效利用者,調高其非自住住家用房屋法定稅率。此次囤房稅2.0修法重點如下:

項目囤房稅舊制法規囤房稅新制法規
囤房稅率1.5%~3.6%2%~4.8%
同一人名下之房產的統計方式各縣市分開歸戶全國歸戶
地方政府制訂差別稅率「可」制定囤房稅率「必須」制定囤房稅率
單一自用住宅持有稅率1.2%1%
出租且申報租賃所得達租金標準的房屋1.5%~3.6%1.5%~2.4%
繼承取得共有住家用房屋1.5%~3.6%1.5%~2.4%
建商餘屋持有年限在2年以內者1.5%~3.6%2%~3.6%

囤房稅2.0修法重點1:縣市歸戶改為全國歸戶

舊制囤房稅課稅,採取的是「各縣市歸戶」的方式,如果一家戶單位在台北市、新北市、桃園市、台中市各有1間房產,在每個縣市都可以算「1戶自住」。

囤房稅2.0新制上路後,將改採「全國歸戶」的方式,並以家戶為單位(包含夫妻及未成年子女)做計算。若同一家戶名下在全國共有4間房產,第4戶就會被課徵囤房稅。

如何計算非自用住宅的持有戶數?

囤房稅2.0上路後,如何認定非自住房屋戶數成為關鍵。原則上,只要登記在名下的房地產,不論是位於全國哪一個縣市,總數超過第4戶起就算是「非自用住宅」。

但在財政部擇定辦法與最新配套措施中,明定15大類因有其政策目的或特定原因,不納入囤房稅戶數計算的應稅房屋標準,且不適用差別稅率,即排除適用囤房稅:

  1. 住家使用的公有房屋
  2. 經認定的社會住宅
  3. 符合規定的包租代管
  4. 具有核發證明文件的勞工宿舍
  5. 獎勵停車位
  6. 管委會或避難空間
  7. 公同共有房屋
  8. 經許可的長照機構宿舍或可住宿的老人福利機構
  9. 史蹟及文化景觀
  10. 促參附屬設施住宅或宿舍
  11. 不堪居住程度的房屋
  12. 其他經財政部核定房屋
  13. 公益團體興建且無償供災區民眾的房屋
  14. 產業園區內企業租給弱勢員工的住宅
  15. 法人將房屋進行包租代管

囤房稅2.0修法重點2:稅率上限調至4.8%、採累進課徵

針對持有多間房產,但並非用於自住者,調高法定稅率上限至4.8%、下限至2%。

各地方政府「必須」在2%~4.8%的稅率範圍內訂定囤房稅,並採全數累進,若超過一定戶數,每戶皆採取較高稅率計算。

囤房稅2.0修法重點3:酌降全國單一自住房屋稅率

為鼓勵購屋自住,此次修法酌降全國單一自住房屋(即本人、配偶及未成年子女,全國僅持有1戶,自住使用並辦理戶籍登記者)的持有稅率至1%。但此方案排除各縣市豪宅,若房屋現值在一定金額以上,將維持1.2%稅率。

如果本人、配偶及未成年子女,在全國持有2戶或3戶自住房屋,仍適用稅率1.2%。

囤房稅2.0修法重點4:申報租賃所得可減稅

為鼓勵多屋族將房屋釋出至租賃市場,將非自住住家用房屋出租,並申報租賃所得達租金標準的房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%。

囤房稅2.0修法重點5:繼承非自願共有減稅

為避免繼承非自願共有房屋造成空置的情形,導致房屋未能有效利用,繼承取得共有住家用房屋,法定稅率調整為1.5~2.4%,以適度減輕非自願持有共有房屋者的稅負。

囤房稅2.0修法重點6:提升建商餘屋稅率

為鼓勵建商加速銷售空屋,建商新建住家用房屋持有年限在2年以內者,法定稅率上下限為2%~3.6%;建商餘屋持有年限超過2年以上者,法定稅率上下限為2%~4.8%。

囤房稅2.0計算公式

囤房稅課稅計算方式與房屋稅相同,公式如下:

實際應納稅額 = 房屋課稅現值* x 稅率 x 課稅月數/12

*註:根據財政部公告,房屋課稅現值並不是房屋買賣時的市價,而是政府根據房屋建材種類、耐用年數、附近交通情況、供求概況等,評定出的房屋價值。房屋現值每3年都會被政府重新評定,以最接近當下的市場情況。

通常房屋地段越好、屋齡越新、坪數越大、建材越好,房屋評定現值就越高,所需繳納的房屋稅和囤房稅也就越多。

囤房稅2.0試算範例

囤房稅2.0對於持有自用住宅,或持有一定房產數量的民眾影響有多大,以下進行試算,並比較新舊制應納稅額的差距:

假設王先生在台北市持有1戶自住用房屋,並依規定辦理戶籍登記,以課稅12個月為例,應繳稅額將從3600元降至3000元,共可省下600元。囤房稅試算如下:

戶數縣市房屋現值囤房稅舊制稅率*舊制實際應納稅額囤房稅2.0稅率新制實際應納稅額
A台北市30萬1.2%600元1%3000元

假設陳小姐除了在全台擁有3間自住房屋外,在台北市還持有2戶非自住房屋,以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的直轄市稅率基準為例,這2戶非自住房的應繳稅額,將從13200元增至17600元,須多繳4400元,比原來稅金多了33%。試算如下:

戶數縣市房屋現值囤房稅舊制稅率*
舊制實際應納稅額囤房稅2.0稅率新制實際應納稅額
A台北市25萬2.4%6000元3.2%8000元
B台北市30萬2.4%7200元3.2%9600元

假設張先生除了在全台擁有3間自住房屋外,還持有5戶非自住房屋,分別在台北市有2戶、新竹市有2戶、台中市有1戶,以課稅12個月、囤房稅2.0採用財政部公告的各縣市對應稅率基準為例,這5戶非自住房的應繳稅額,將從55800元增至77900元,須多繳22100元,比原來稅金多了39%。試算如下:

戶數縣市房屋現值囤房稅舊制稅率*
舊制實際應納稅額囤房稅2.0稅率新制實際應納稅額
A台中市20萬2.4%4800元4.2%8400元
B新竹市40萬2.4%9600元3.8%15200元
C新竹市60萬2.4%14400元3.8%22800元
D台北市30萬3.6%10800元4.2%12600元
E台北市45萬3.6%16200元4.2%18900元

*註:上述試算提及的縣市,根據舊制囤房稅所制定的非自用住宅差別稅率分別為:台北市「2戶以下每戶2.4%、3戶以上每戶3.6%」、新竹市「5戶以下每戶2.4%」、台中市「4戶以下每戶2.4%」。

哪些人會被囤房稅2.0影響?

囤房稅2.0是針對非自用住宅持有數量加重稅率,首當其衝、會被課徵囤房稅2.0的族群包括:

  • 持有多戶房產並出租的房東。
  • 非自住供旁系親屬使用。
  • 持有大量餘屋的建商。

多屋房東

擁有多間「非自住」房屋的房東,其持有房屋的成本將大幅上升。因而有專家擔心,由於房產持有成本增加,租屋族也可能被轉嫁漲租,遭到池魚之殃。

但政府其實有祭出包租代管獎勵、公益出租人等政策,提供租金補貼和免稅額,鼓勵多屋房東釋出空屋,投入出租市場。

大量餘屋的建商

對於預售屋未賣光的建商來言,持有大量餘屋的壓力將十分巨大。依囤房稅2.0規定,2年內稅率為2.0~3.6%,但若放到5年,將負擔4.8%稅率。此舉是要建商儘速出清餘屋庫存。

另外,在囤房稅2.0上路後,未實施差別稅率的12個縣市,如新北市、基隆市、嘉義縣市等,也須在囤房稅2.0修法通過後,針對「非自住」房屋訂定差別稅率,因此若置產多在這些縣市的多屋族,受到的影響更大。

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誰不受囤房稅2.0影響?反而因此受益

響應政府的公益出租人

將房屋出租後,讓符合房客申請租金補貼,並經主管機關認定的房屋所有人。持有稅率還能從原本的1.5%~3.6%,調降為1.5%~2.4%,全國預計18萬戶受益。

社宅持有者

若把房產提供給政府,符合「包租代管」情況,就符合社會住宅定義,將被排除於囤房稅2.0全國統一歸戶的計算類別中。

自住族

持有3間房地產以下,且全部都用於自住,並由所有權本人、配偶、直系親屬實際居住,也辦理戶籍登記,就不需要擔心。自囤房稅2.0上路後,自住持有稅率從1.5%~3.6%,調降為1.5%~2.4%。

囤房稅2.0稅率基準

2024年2月16日,財政部已公告囤房稅2.0稅率基準,分為「一般房屋」及「建商餘屋」2大類:

一般房屋基準稅率

一般房屋又分為「出租且申報、繼承共有房屋」,採全國22縣市統一稅率基準;及非自住、非出租、非繼承取得的「閒置空屋」,分為直轄市和非直轄市的稅率基準:

戶數稅率

出租且申報、繼承共有房屋閒置空屋


直轄市*
非直轄市*
1戶1.5%3.2%2.6%
2戶1.5%3.2%3.2%
3~4戶1.5%3.8%3.2%
5~6戶2.0%4.2%3.8%
7戶以上2.4%4.8%

4.8%

*註:直轄市包括台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市;非直轄市包括基隆市、新竹縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、嘉義市、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、金門縣、連江縣。

建商餘屋基準稅率

建商餘屋依持有年數為調整級距:

持有年數1年以內1~2年2~4年4~5年5年以上
稅率2.0%2.4%3.6%4.2%4.8%

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各縣市囤房稅稅率

目前全台有11縣市制定囤房稅的差別稅率,也就是說,未來民眾持有的非自住房屋數量,超過地方政府開徵囤房稅的標準,就要繳納囤房稅。其他各縣市則仍未制定差別稅率。

縣市

囤房稅差別稅率*

台北市

2戶以下:2.4%
3戶以上:3.6%

新北市(審議中)

2戶以下:2.4%
3戶以上:3.6%

宜蘭縣

2戶以下:1.5%
3~7戶:2%
8戶以上:3.6%

桃園市

5戶以下:2.4%
6戶以上:3.6%

新竹市

1戶:2.6%
2~4戶:3.2%
5~6戶:3.8%
7戶以上:4.8%

新竹縣

1戶:2.6%
2~4戶:3.2%
5~6戶:3.8%
7戶以上:4.8%

台中市

4戶以下:2.4%
5戶以上:3.6%

台南市

1戶:1.5%
2~3戶:1.8%
4~5戶:2.4%
6戶:3.6%

高雄市

3戶以下:2.4%
4戶以上:3.6%

屏東縣

2戶以下:1.5%
3戶以上:3.0%

連江縣

4戶以下:2.0%
5戶以上:2.5%

*註:以上稅率資料來源為各縣市政府網站,如有異動以官方最新公告為準。

參考資料:財政部1財政部2財政部3

核稿編輯:陳虹伶