▌作者簡介:陳仕緯,任職於以諾理財規劃顧問公司,收費制獨立財務顧問,提供個人與家庭全方位理財規劃服務,協助客戶打理一生財務、獲致心靈與物質的富足。

曾經有背房貸的客戶問我,「多了一筆錢,要不要拿去繳房貸?」

債務在心理上對許多人是一種負面感受,不過在財務上卻具有一定價值。就像是企業的財務結構中存在著資產和負債,但許多企業會將債務當作一種工具,藉以取得流動性。

從個人財務上的觀點,也不建議提早還房貸。理由可歸於以下這段話:

如果相信自己的平均投資報酬,在相當期間內(譬如:超過5年)將超過債務稅後成本,則債務不僅不會破壞價值,反而會協助你累積可觀的財富。

投資報酬超過債務成本的利差越大,延續的期間越長,債務的價值越可觀。

──《舉債致富

認知決定債務可創造的價值

債務創造的價值到底有多驚人呢?該書舉例A和B兩種不同的例子,兩人共同條件為:

  • 35歲買房、65歲退休。
  • 每月收入10萬元,生活支出約5.7萬、可儲蓄或投資金額1.5萬元。
  • 購屋1000萬、貸款8成、期間30年、利率1.5%、每月本利攤還房貸約2.7萬元。
  • 房屋不增值,從不換屋。

對於還房貸的態度,決定兩人財務結果

  • A男選擇加速還款,連每月可存的1.5萬也拿來還,等於每月房貸支出4.2萬。
  • B男持續繳納每月最低金額2.7萬,1.5萬則進行長期投資,選擇投報率預設5%的標的,持續累積資產。

兩人有共同的財務狀況。(來源:以諾理財規劃顧問公司)

不同的債務決策,帶來不同的結果。(來源:以諾理財規劃顧問公司)

加速還房貸,兩人還完房貸時間相差約12年

  • A在約18年後(53歲時)將房貸全數還完,此時他開始將原本每月償還房貸的4.2萬,全數進行長期預設5%的投資。
  • B則是在30年後還完房貸。

延後還房貸,兩人累積資產差了400多萬

就資產累積的結果而言,兩人在退休前(64歲)除了都有一棟1000萬的房子,但兩人的資產分別為:

  • A有776萬。
  • B有1177萬。

這夠他們兩人用多久呢?若維持每月5.7萬的生活支出,A可以用13年,B則是24年。

延後還房貸,要注意哪些事?

關於延後償還房貸,還需要留意以下4件事:

1.還房貸前,避免不良債務,若有則及早清償

若身上有循環利息10%的信用卡債,卻渴望賺取5%投資報酬,無異於口渴還要喝鹽水,所以盡量避免信用卡費只繳「最低應繳金額」。更別考慮高利貸這種高利率的不良債務。

2.保持財務流動性

在台灣,「買房」vs「租房」是個歷久不衰的議題,但當房市充斥「再不買會更貴」、「買比租划算」的訊息,讓人們恐懼房價攀升,或擔心浪費太多錢用來支付利息,因而過早買房,反倒被頭期款與每月房貸嚴重壓縮自己的生活品質。

若早早就購屋,且房子價值顯著提升,當然遠優於租屋,但我認為台灣應該很難有這種情況。若你只支付很少的自備款,卻遇到房價下跌10~20%,就會發現自己陷入進退兩難的困境:貸款壓力沉重、賣出又立刻虧損。

所以如果要買,也不要因為低利率而購買房價更高的房子。考量升息可能,寧可謹慎一些,購買經濟能力能負擔得起的房子。邁向富裕的最好方法,就是住在自己負擔得起的房子裡。

3.還房貸的能力

房貸動輒2、30年,必須要有穩定的現金流足以償還,這等同要保護自己的工作能力。除了職場競爭力外,在資產累積過程中,萬一遭遇意外、重疾、失能等可能造成資產減損的風險,透過合適的保險工具移轉就相當重要。

若提早償還房貸,很可能導致身邊流動性資產不足,當有急需時,空有一間房較難變現。當你把大部分的資源都投注在房子,卻遇到房子貶值時,就會很慘。而且未來可能因小孩長大需要換屋,身邊留有更多銀彈、保持彈性是更好的方法。

4.有高把握度的投資策略

長期而言,我們對投資期望報酬能高於債務成本。我提倡的投資策略是:「全球分散、資產配置、長期投資」。具體細節請見《投資是尋找聖杯的遊戲?透過資產配置讓你解除焦慮、又獲得好報酬》。

及早開始累積資產,盡量延後還房貸

以下歸納7個重點:

  1. 是否還房貸(其他貸款)取決於債務成本:清償債務獲取的報酬,相當於該債務的稅後成本,如:優先償還信用卡的循環利率10%。

  2. 投資策略和報酬的把握:若長期投資的期望報酬,高於債務稅後成本,債務就有價值。若低於債務稅後成本,就該考慮清償。

  3. 比較長期利差:在投資期間,沒有必要追求每月、每年或甚至每3~5年都想勝過債務成本。重點是整段期間或平均下來,是否能相信未來10~20年的投資期望報酬高過債務成本。

  4. 複利滾存:A的可投資期間只有53歲至64歲,最長的投資期間是13年、最短的1年不到。但決定報酬的其中一個關鍵因素,就是投資時間的長短。

    再來是投入本金佔最後總資產的比例,以A來說本金佔了73%,有超過一半是自己存的;B則是44%,意思是有超過一半的報酬是市場給的。

  5. 財務流動性:過程中,A所有的財務資源集中在房子,欠缺流動性,難以因應急需。B則保有一定的流動資產。

  6. 務必考量財務彈性:避免因為外在因素(利率增加)或自身因素(轉換工作、多生一個小孩),讓財務狀況陷入窘迫。

  7. 思考財務議題:必須同時考量所有理財目標,像是在考慮買房的同時(或買房後),也須考量未來需要的退休金,以免顧此失彼。

舉債致富》一書中指出:人們急著想清償債務時,代價可能是延誤長期儲蓄,而這樣的心態,大幅增加了達成長期儲蓄目標所需投入的金額。換言之,我們沒有充裕的時間,可以讓資金複利成長。

簡單結論:及早開始累積資產,盡量延後清償房貸。

*本文獲「陳仕緯」授權轉載,原文:有了一筆錢,我該不該盡早還房貸?(上)(下)

責任編輯:陳瑋鴻
核稿編輯:倪旻勤