▌作者簡介：陳仕緯，任職於以諾理財規劃顧問公司，收費制獨立財務顧問，提供個人與家庭全方位理財規劃服務，協助客戶打理一生財務、獲致心靈與物質的富足。
曾經有背房貸的客戶問我，「多了一筆錢，要不要拿去繳房貸？」
債務在心理上對許多人是一種負面感受，不過在財務上卻具有一定價值。就像是企業的財務結構中存在著資產和負債，但許多企業會將債務當作一種工具，藉以取得流動性。
從個人財務上的觀點，也不建議提早還房貸。理由可歸於以下這段話：
如果相信自己的平均投資報酬，在相當期間內（譬如：超過5年）將超過債務稅後成本，則債務不僅不會破壞價值，反而會協助你累積可觀的財富。
投資報酬超過債務成本的利差越大，延續的期間越長，債務的價值越可觀。
──《舉債致富》
認知決定債務可創造的價值
債務創造的價值到底有多驚人呢？該書舉例A和B兩種不同的例子，兩人共同條件為：
- 35歲買房、65歲退休。
- 每月收入10萬元，生活支出約5.7萬、可儲蓄或投資金額1.5萬元。
- 購屋1000萬、貸款8成、期間30年、利率1.5%、每月本利攤還房貸約2.7萬元。
- 房屋不增值，從不換屋。
對於還房貸的態度，決定兩人財務結果
- A男選擇加速還款，連每月可存的1.5萬也拿來還，等於每月房貸支出4.2萬。
- B男持續繳納每月最低金額2.7萬，1.5萬則進行長期投資，選擇投報率預設5%的標的，持續累積資產。
加速還房貸，兩人還完房貸時間相差約12年
- A在約18年後（53歲時）將房貸全數還完，此時他開始將原本每月償還房貸的4.2萬，全數進行長期預設5%的投資。
- B則是在30年後還完房貸。
延後還房貸，兩人累積資產差了400多萬
就資產累積的結果而言，兩人在退休前（64歲）除了都有一棟1000萬的房子，但兩人的資產分別為：
- A有776萬。
- B有1177萬。
這夠他們兩人用多久呢？若維持每月5.7萬的生活支出，A可以用13年，B則是24年。
延後還房貸，要注意哪些事？
關於延後償還房貸，還需要留意以下4件事：
1.還房貸前，避免不良債務，若有則及早清償
若身上有循環利息10%的信用卡債，卻渴望賺取5%投資報酬，無異於口渴還要喝鹽水，所以盡量避免信用卡費只繳「最低應繳金額」。更別考慮高利貸這種高利率的不良債務。
2.保持財務流動性
在台灣，「買房」vs「租房」是個歷久不衰的議題，但當房市充斥「再不買會更貴」、「買比租划算」的訊息，讓人們恐懼房價攀升，或擔心浪費太多錢用來支付利息，因而過早買房，反倒被頭期款與每月房貸嚴重壓縮自己的生活品質。
若早早就購屋，且房子價值顯著提升，當然遠優於租屋，但我認為台灣應該很難有這種情況。若你只支付很少的自備款，卻遇到房價下跌10～20%，就會發現自己陷入進退兩難的困境：貸款壓力沉重、賣出又立刻虧損。
所以如果要買，也不要因為低利率而購買房價更高的房子。考量升息可能，寧可謹慎一些，購買經濟能力能負擔得起的房子。邁向富裕的最好方法，就是住在自己負擔得起的房子裡。
3.還房貸的能力
房貸動輒2、30年，必須要有穩定的現金流足以償還，這等同要保護自己的工作能力。除了職場競爭力外，在資產累積過程中，萬一遭遇意外、重疾、失能等可能造成資產減損的風險，透過合適的保險工具移轉就相當重要。
若提早償還房貸，很可能導致身邊流動性資產不足，當有急需時，空有一間房較難變現。當你把大部分的資源都投注在房子，卻遇到房子貶值時，就會很慘。而且未來可能因小孩長大需要換屋，身邊留有更多銀彈、保持彈性是更好的方法。
4.有高把握度的投資策略
長期而言，我們對投資期望報酬能高於債務成本。我提倡的投資策略是：「全球分散、資產配置、長期投資」。具體細節請見《投資是尋找聖杯的遊戲？透過資產配置讓你解除焦慮、又獲得好報酬》。
及早開始累積資產，盡量延後還房貸
以下歸納7個重點：
- 是否還房貸（其他貸款）取決於債務成本：清償債務獲取的報酬，相當於該債務的稅後成本，如：優先償還信用卡的循環利率10%。
- 投資策略和報酬的把握：若長期投資的期望報酬，高於債務稅後成本，債務就有價值。若低於債務稅後成本，就該考慮清償。
- 比較長期利差：在投資期間，沒有必要追求每月、每年或甚至每3～5年都想勝過債務成本。重點是整段期間或平均下來，是否能相信未來10～20年的投資期望報酬高過債務成本。
- 複利滾存：A的可投資期間只有53歲至64歲，最長的投資期間是13年、最短的1年不到。但決定報酬的其中一個關鍵因素，就是投資時間的長短。
再來是投入本金佔最後總資產的比例，以A來說本金佔了73%，有超過一半是自己存的；B則是44%，意思是有超過一半的報酬是市場給的。 - 財務流動性：過程中，A所有的財務資源集中在房子，欠缺流動性，難以因應急需。B則保有一定的流動資產。
- 務必考量財務彈性：避免因為外在因素（利率增加）或自身因素（轉換工作、多生一個小孩），讓財務狀況陷入窘迫。
- 思考財務議題：必須同時考量所有理財目標，像是在考慮買房的同時（或買房後），也須考量未來需要的退休金，以免顧此失彼。
《舉債致富》一書中指出：人們急著想清償債務時，代價可能是延誤長期儲蓄，而這樣的心態，大幅增加了達成長期儲蓄目標所需投入的金額。換言之，我們沒有充裕的時間，可以讓資金複利成長。
簡單結論：及早開始累積資產，盡量延後清償房貸。
＊本文獲「陳仕緯」授權轉載，原文：有了一筆錢，我該不該盡早還房貸？（上）、（下）
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤
