不管是中古屋或新成屋,都需要先準備好1筆頭期款,對小資族來說初期壓力較大,反之,預售屋的頭期款拆分成訂金、簽約金、開工款、工程期款、交屋尾款,相當於頭期款分次繳交,壓力較小,因此許多人會將預售屋當作買房的選擇。

看預售屋的好處如下:

1.代銷會詳細地解說區域發展,讓我們對該區域有初步認識。

2.接待中心環境舒適又有點心,可以享受悠閒的賞屋氛圍。

然而,在精美的簡報和飲料點心中,可能就會漏掉看預售屋該注意的事項,特別是預售屋沒有房屋實體,很容易漏掉該看的重點與該問的問題 !

預售屋沒有房屋實體,該怎麼看?

預售屋在蓋好之前,就先行銷售,根本無法看到實際的屋況,所以,預售屋接待中心內通常會以街景模型、樣品屋、格局圖來跟你介紹,因此看預售屋該注意的問題超多 ! 坦白說,看預售屋技巧只在於,到底要如何不被這些美侖美奐的包裝誘導,買下1間不好的預售屋。

本文以自身的經驗,解析14項看預售屋的注意事項,這些看預售屋的重點將拆分為「走進接待中心前」與「看預售屋時」,讓讀者更了解整個看預售屋的過程,避免在接待中心內被誤導。

走進預售屋接待中心之前,你該注意的14大問題

預售屋注意事項1》先查清楚該預售屋建案基地位置與房型

預售屋在「潛銷期」,接待中心可能都還沒蓋好,仍在籌備中,但在網路上可查到基本的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置等;待預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成,就會進入預售階段。

基地位置與接待中心不一定相同

基地就是預售屋預計要蓋的地方,許多人錯把接待中心位置當成基地位置,導致一開始看預售屋時就搞錯地點,若基地位置離接待中心很遠,則會影響房價與生活機能的判斷。

我曾發現1個預售屋基地正對面有很小條的巷子,直接路沖,且旁邊有1間廢棄的三合院,實際騎車到建案基地看到後才會感到有所顧慮,這也都是預售屋代銷不會說的。而踏入預售屋接待中心之前,可以騎車先去建案基地附近繞繞,如果周圍有許多嫌惡設施或交通不便,也能藉此過濾掉不喜歡的預售屋建案,避免浪費時間。

建案有什麼房型先搞清楚

如果只有1到2人要住、要找1房或2房的建案,就別看到3房為主的建案,不管在潛銷期或正式銷售階段,都可用 「591新建案資料庫」 、 「樂居最新建案活動」或 「Knowhouse」查詢到資料。

預售屋注意事項2》確認預售屋預計完工日

許多人都會忽略了交屋日期是否符合自己的需求,購買後才發現這個問題,畢竟太多人都只將注意力放在房屋總價上。然而,若沒有注意預售屋的預計完工日,也會影響到後續的付款規劃,可能會造成款項交不出來,違約賠錢的情況發生,不可不慎。且每間預售屋蓋的時間都不一樣,1年、2年、3年都有,不符合自己的需求就不用浪費時間去看。

預售屋注意事項3》查詢該預售屋建案附近區域房價行情

我們必須先了解房價區域行情,因為代銷一定會詢問你預算,而且本來當代銷介紹完,如果你喜歡,自然就會進入到議價階段。然而,許多人沒有事前先注意到區域房價行情,導致被問到時,才隨便亂殺價;最後要不是自以為買到便宜,要不就是被代銷數落一番。若看預售屋前,心裡早就知道這區域的房價行情,就不會議價時完全不知道要怎麼出價。至於要如何查詢房價行情,可使用房屋估價平台進行估價。

補充:最好將事前功課所得到的價格資訊列表,在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍,這邊幫大家整理「看預售屋的注意資訊列表」供大家免費下載,記得別在代銷面前拿出來,我的經驗是他們會覺得你是對手來市調的,對你有所防備就不會告訴你太多資訊。

預售屋注意事項4》代銷一開始就問你預算,怎麼回答?

我是個Baby face,所以在走進預售屋接待中心之前,最常遇到的就是「你好!請問你的預算有多少呢??」我曾遇過讓我坐接待中心外面,先問我預算的代銷。我可以理解她們的考量,這也可能是新手去看預售屋會遇到的問題,如果我們直接跟他們說預算,那我們可能在剛開始就居於下風!想想看,你跟她說的預算很低,她懶得跟你介紹;你的預算說得太高,在她們眼中,不是來亂的就是肥羊,到時候很難議價。

所以我都說 :「現在實價登錄都很好查,附近5年內新成屋成交價我查過,預算符合我才過來的。」這裡暗示了2個資訊給預售屋代銷:我有做功課,不要想騙我;我的錢足夠買,不要看不起我。當然有一些代銷人員還是持續地追問「所以你的預算是?」。雖然這樣持續追問有點不是很善解人意,但你可以這樣回答:「附近的新建案我都在評估,你們每坪賣多少?」這裡又暗示了2個資訊給預售屋代銷:我不一定買你們家的建案、你再不介紹我就要走了。

基本上,這時候代銷就會好好開始向你介紹,老實說「議價」是等到你真的喜歡這個房子時再說的事,但近期由於房價上漲很誇張,預售屋代銷也越來越硬。在這種賣方市場的情況下,可以先查詢好附近實價登錄,被詢問預算時可以說的比實價登錄高一點就行,但在實際議價時還是要以合理價為主。

踏入預售屋接待中心之後,你該注意的10大問題

預售屋注意事項5》觀察預售屋模型外觀與街景,是否有異

通常預售屋接待中心一進去就會看到用模型做的建築外觀與街景圖,也會做出附近的有利設施,例如學校、捷運站、公園、高速公路或快速道路。這時候要注意2個重點,「外觀是否過份前衛」以及「建商或代銷是否老實」。

為何預售屋外觀不要過份前衛

很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格,但是有時候外觀過於標新立異,未來很難脫手,我們無法預期一買下去一定住一輩子。

為何預售屋模型可以評估建商或代銷是否老實

主要是很多模型會將附近有利設施距離縮短,接待小姐會著重講述附近完善的生活機能,以及勾勒未來區域發展的願景後,你可能就會覺得這是一個非常好的地點,現在買可能還比較便宜,未來坐等升值。我就曾看過,學校明明距離該預售屋4條馬路,但模型上看起來超近;所以看模型時,順便拿出手機google地圖來對一下。當然,我知道街景模型不可能做出所有細節,我們必須自己確認!補充:一般房屋附近的嫌惡設施有加油站、Motel、KTV、回收場、基地台、電廠、宮廟、火化廠、福地等。

預售屋注意事項6》注意基地位置與土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格,因此必須先了解清楚是工業用地、住宅用地,還是商業用地。最慘的情況是不小心買到工業用地或商業用地,舉例,若預售屋土地分區是商業用地,總樓層30樓;15樓以下可以登記辦公室,15樓以上純住宅,即便你選的是15樓以上純住宅,未來上下班的人潮都將與你共用電梯,你覺得生活會不會受到影響?

預售屋注意事項7》確認總坪數、室內坪數、公設比、車位坪數

總坪數關係到總價,室內坪數關係到的是居住空間,公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費;現在預售屋的公設比越來越高,基本上都至少有30%以上,公設比包含1樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間,但大部分的人都把公設比連結到健身房、交誼廳、游泳池而已。所以應該把公設比拆成2個部分講:「必要公設」 與「娛樂公設」。

必要公設

必要公設包含逃生梯、停車場坡道與車道、臨路內縮空間等。舉例,地下室停車空間,車位坪數若異常小,可能都跑到公設坪數去了,所以必須好好確認車位坪數大小。

娛樂公設

像是健身房、交誼廳、游泳池等屬於娛樂公設。另外要注意,SPA美容室等空間,美容師、按摩師都需要社區花錢請,住戶使用時也要付費,如果營運不好,可能會變成廢棄空間。許多建案的游泳池也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池。所以在娛樂空間的公設上,要想想未來維持的成本,不要花了很多錢,最後買到廢棄空間。

預售屋注意事項8》樣品屋看起來總是好寬敞的秘密

我第一次走進預售屋接待中心是陪媽媽去看的,當時對怎麼看預售屋完全不懂,也不知道樣品屋到底要怎麼看。你知道媽媽們都怎麼看預售屋的嗎?街景模型看一下、樣品屋看一下,方位、樓層挑選、車位挑選、殺價。 我親身體會過,但在我還不懂時,走進樣品屋的那個剎那,我會開始陶醉。

預售屋樣品屋看起來都好寬敞的秘密

為了避免被樣品屋蒙蔽雙眼,我不建議馬上去看樣品屋,我會先看完該建案的房型格局圖。假設你看過了格局圖,在看樣品屋之前,先確定你看的是哪一間的格局,一進樣品屋就可以開始問問題了:「這個門是到時候交屋會附的樣子嗎?電子鎖的品牌?」「標配的項目有哪些?廠牌?」「樣品屋尺寸完全依照格局圖大小嗎?室內空間高度?」補充:一般室內高度以樓地板心到板心之間的距離計算,所以還須扣掉地板厚度約30公分。而一般預售屋室內標配的設備有:石英磚或耐磨木地板、廚具流理台、瓦斯爐或電磁爐、烘碗機、衛浴設備。

你會發現,通常有個東西不太出現在樣品屋中,那就是「冰箱」。然而,空間是最重要的,你不會希望房子蓋完之後才發現,怎麼這麼狹窄,連冰箱都放不下去吧?有時候甚至連鞋櫃都沒地方放。因此,在看樣品屋的空間時,記得一定要把日常生活會用到的東西都加進去評判。

樣品屋的另一個裝潢技巧,鏡子、透明玻璃牆

樣品屋都會用鏡子和透明玻璃來裝潢,目的是為了增加視覺的空間感。這時,如果隔間牆用透明玻璃裝潢,你要問隔間牆厚度是多少,並且將透明玻璃裝潢的隔間牆用想像的還原成它是一堵白色隔間牆的樣子。因為交屋時就是一整面的不透明隔間牆。

去看預售屋沒帶量測工具,該怎麼判斷空間大小

一般去看預售屋很少有人帶量測工具,沒有帶的話可以問地磚尺寸,以地磚數量來估算大概長度。判斷自己日常生活會用到的家具電器是否放得進去,檢查樣品屋的格局尺寸是否與平面圖上標記的尺寸相符。

預售屋注意事項9》小心沒有標明尺寸、樑柱位置不清楚的格局圖

格局圖是走進樣品屋前一定要看的資料,許多預售屋的格局圖並不會標明尺寸,因為許多樣品屋的床、衣櫃、沙發都是特別訂製的,意味著你在一般市面上買不到這些尺寸。所以交屋之後,就有可能床放不下去、衣櫃放不下去,這也是為什麼格局圖尺寸非常重要,至少你可以先判斷基本的床、衣櫃、冰箱、沙發、桌椅是否塞得下。

看預售屋平面格局圖該注意的地方

標明尺寸的平面格局圖是看預售屋時重點要注意的地方,如果代銷小姐沒有給你這些,請務必要跟她們索取,並ㄧ間一間把長寬都確認好,就連工作陽台也要,因為要確認洗衣機的大小。

預售屋平面圖的樑柱位置該怎麼看

一般在格局圖上塗滿黑色的方塊就是柱子,柱子跟柱子用直線連起來就是樑,為何確認所在的位置非常重要呢?由於現今是少子化時代、低薪時代,很多人買房主要會挑選2房1廳或是1房1廳,小坪數夠未來自己或小倆口生活就好。如果房間空間本來就小,床放下去就已經很緊繃了,結果遇到壓樑的問題,還需要再隔一個床頭櫃出來,最後床完全放不下去。因此樑柱位置一定要跟代銷人員確認清楚,並要求在圖面上完整標示出來。

預售屋代銷給你的所有資料都要收好,法規規定預售屋廣告資料是不能亂寫的,因此留存所有該預售屋資料,在日後出問題時才有白紙黑字能為自己爭取權益。

預售屋注意事項10》戶梯比、單層格局配置很重要!

先解釋什麼是戶梯比與單層格局配置,戶梯比就是幾戶共用1部電梯。舉例來說,假如有一個預售屋15層樓,每1層樓共4戶,2部電梯,則從2樓算起總共96戶共用2部電梯,戶梯比就是48:1,數字越大,你需要等電梯的時間就會越久。

而單層格局配置就是每1層的房型配置比例。舉例,某預售屋房型主要有2房1廳與3房1廳,而1層樓的配置內有4戶是2房、2戶是3房,這就是單層格局配置。單層格局配置可用來評估該房型的稀有度。

上述的例子,3房1廳的格局較少,因此在該預售屋建案就會以3房為比較稀有的物件,如果你的需求剛好是3房1廳時,該建案就會很適合你;原因是未來如果真的要轉手時,3房1廳比較稀有,買方的比較機會就不會很多。

預售屋注意事項11》評估室內格局、朝向座向、樓層、建材是否符合需求

我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層,這也是挑選你要「哪一間」重要的評估項目。格局的部分除了房型,還需要觀察動線是否順暢,以及傳統的風水禁忌;動線上偏個人生活習慣,需要自己想像,但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。另外格局圖上最重要的就是空間,客廳、房間、走道、陽台、廚房大小等,必須要詳細的知道每個格局的長寬,才不會最後床或衣櫃放不下。

以台灣來說,朝西西曬熱,朝北北風冷,所以常聽到最好的朝向是座東北朝西南,不過朝向要必須參考附近的環境建築;如果朝西南剛好面對一棟大樓,陽光都被擋住了,這樣的朝向就未必好;如果附近都是7樓以下的公寓或大樓,則買7樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮。以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定。預售屋室內空間注意事項注意預售屋的室內格局、朝向座向是否符合自己需求

建材品牌都外國的一定好?

說到建材,很多預售屋代銷人員在介紹時都會說「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」。反正好像是講國外的就比較有價值,不過建議大家把詳細的品牌型號確認好,才不會最後發現,「原來這個品牌是義大利的,但不是在義大利製造的,而且其實價格很便宜」。

另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚,如果遇到「…….,或同等價值的建材」,也要溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼? 怎麼定義?是同樣價格?還是同品牌其他型號?才不會在事後衍伸許多問題。

預售屋注意事項12》記得要詢問「履約保證種類」

買預售屋,履約保證也是超級重要,這是避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制,是避免房屋買賣詐騙的重要防線。一般常見有「價金信託」與「不動產開發信託」,主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。

預售屋注意事項13》廣告常見「20萬輕鬆交屋」,可能是個陷阱

你一定會發現,現在越來越多路邊的預售屋廣告都主打自備20萬,輕鬆買2至3房、「低自備10萬交屋」。但仔細想一下,買個2房1廳,28坪的預售屋,假設1坪25萬,再加個車位100萬,總價也要800萬,銀行貸款8成,自備款也要160萬。

為什麼預售屋廣告說20萬就可以輕鬆交屋?這要說到預售屋的付款機制,1般買預售屋初期要付的費用為「訂、簽、開」,也就是訂金、簽約金、開工款,大約10至15%。然而就算是10%,800萬的房子也要先付80萬頭期款,20萬買房到底怎麼辦到的?依照我實際走訪預售屋接待中心的經驗,原來現在許多建商會提供2至3年的無息貸款,也就是剩下的60萬建商借你,然後你分期還。乍聽之下,建商願意不收利息借你錢真的是佛心來的,但假設這個800萬的預售屋頭期款10%、工程款5%、交屋尾款5%,其餘80%銀行貸款,預計2年完工,我們就來看一下你這2年需要付款的過程:

1.頭期款10%(80萬),你自備20萬、60萬從建商借,分2年還,每月還2萬5千用。

2.工程款5%(40萬),分2年付(16777/月),加上建商貸款,總共每月要付41777。

3. 最後交屋尾款5%(40萬)。

市場俗稱的建商「養、套、殺」

一旦決定買下去,你之後2年的生活就是每個月要繳4萬多,如果你的薪水只有4萬5,那後面的生活該怎麼辦? 很多人問「如果預售屋繳到一半,剩餘的錢繳不出來會怎樣?」,答案:建商可以沒收最高15%的價金,以這個800萬的case來說,就是最高120萬可以沒收,然後房子歸還建商,花了錢結果什麼都沒得到,這也是市面上流傳建商「養、套、殺」的絕招,所以一定要小心評估繳款情況你是否能夠負擔。

預售屋注意事項14》不在看預售屋當下衝動決定

在看預售屋的當下很難理性是人之常情,因此儘量不要看完馬上就下決定;政府規定預售屋合約書都有至少5天的審閱期,就算沒有購買該預售屋,你也有權利拿合約書回家審閱,代銷人員是不能拒絕提供的。所以當你發現自己快撐不住時,叫代銷先拿預售屋合約書給你,你要回家好好看看;到家後,冷靜的分析這個預售屋的條件與繳款負擔是否真的適合自己,行政院也有提供預售屋的定型化契約範本,裡面詳列預售屋合約書應載明與不得載明事項,大家可以對照一下自己拿到的合約,同時也可藉此評估這個建商的道德。

*本文獲「理財新手福利社」授權轉載,原文:看預售屋技巧|14項預售屋重點注意事項全解析

責任編輯:鍾守沂
核稿編輯:李頤欣